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Tipps für von Umwandlung in Wohnungseigentum betroffene Mieterinnen und Mieter
Sehr viele Mietshäuser sind bereits in Einzeleigentum und damit in Eigentumswohnungen umgewandelt. Viele Menschen wissen aber gar nicht, dass sie eine Eigentumswohnung gemietet haben, bzw. dass ihre Wohnung nach Einzug umgewandelt wurde. Wir fordern mehr Transparenz und die Pflicht von Vermietern, die Mieter darüber zu informieren (Forderung 3). Mieter können sich aber auch selbst erkundigen.
Ist mein Haus umgewandelt?
Klärung zur Frage der Aufteilung und Umwandlung
Um herauszufinden, ob und wann Ihr Haus in Einzeleigentum und damit in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, können Sie als Mieterinnen und Mieter Einsicht beim Grundbuchamt nehmen.
Die Grundbücher werden bei den Amtsgerichten geführt. Mietende müssen sich an die lokalen Amtsgerichte in ihrer Kommune wenden und Einsicht in das Grundbuch für ihre Adresse anfordern. Die Einsicht ist in der Regel kostenfrei. Falls Abschriften beantragt werden, entstehen dafür gesonderte Kosten.
Ist das Haus noch ein zusammenhängendes Mietshaus, liegt für das gesamte Haus ein Blatt im Grundbuch. Ist das Haus aufgeteilt in Eigentumswohnungen und damit umgewandelt, hat jede Wohnung ein Blatt im Grundbuch. Mieterinnen und Mieter sind berechtigt, die Abteilung I (Eigentümernamen) des Grundbuchs einzusehen. Stellen Sie die Frage: „Gegen wen habe ich als mietende Person Klage zu erheben?“
In das Grundbuch eines Mietobjektes dürfen Personen Einsicht nehmen, die ein berechtigtes Interesse darlegen können. Ein solches Interesse haben alle Mieterinnen und Mieter für ihr Wohnhaus und alle Mietinteressierten für das favorisierte Mietobjekt. Ein berechtigtes Interesse besteht auch, wenn z.B. ein Mieter oder eine Mieterin nach einer Eigenbedarfskündigung prüfen will, ob die Vermieter noch andere, eventuell freiwerdende, Wohnungen haben.
Für Mieterinnen und Mieter kann die Einsicht in das Grundbuch vor allem bei einem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf nützlich sein. Für Mietinteressenten können aus dem Grundbuch auch andere Nachweise nützlich sein; z.B. ob eine Zwangsversteigerung angeordnet ist, ob die Wohnung (noch) mit öffentlichen Mitteln gefördert wird oder ob sie in einem Sanierungsgebiet liegt. Hieraus können z.B. Rückschlüsse auf künftige Mieterhöhungen gezogen werden.
Quelle, weitere Informationen und Tipps beim Berliner Mieterverein (Info 118)
Finden Sie Ihr zuständiges Amtsgericht:
- Suchen Sie im Internet nach den Parametern: [Ihre Kommune] Amtsgericht, Einsicht ins Grundbuch
Nehmen Sie folgende Unterlagen zur Einsicht beim Amtsgericht mit:
- Reisepass oder Personalausweis
- Unterlagen, aus denen sich das berechtigte Interesse ergibt (beispielsweise der Mietvertrag auf Ihren Namen)
Wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird und die Wohnungen verkauft werden sollen, haben die aktuellen Mieterinnen und Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (nach § 577 BGB). Das bedeutet, sie dürfen die Wohnung zu den gleichen Bedingungen kaufen, wie sie einem Dritten angeboten wird. Die Frist beginnt erst mit dem Zeitpunkt der tatsächlichen Umwandlung, nicht schon mit der Genehmigung zur Umwandlung. Relativ oft werden von Eigentümerinnen oder Eigentümern sogenannte Vorratsgenehmigungen zur Aufteilung eingeholt, die Aufteilung selbst wird aber noch nicht tatsächlich vollzogen. Die Genehmigung zur Aufteilung gilt dauerhaft und ermöglicht auch dann noch eine Aufteilung, wenn später ein Aufteilungsverbot erlassen wird. In diesem Fall können die Häuser noch umgewandelt werden, obwohl eine Aufteilungsverordung das Aufteilen inzwischen verbietet.
Mehr dazu:
Liegt mein Wohnhaus in einem Milieuschutzgebiet?
Klärung zur Frage nach einem sozialen Erhaltungsgebiet
Um zu erfahren, ob Sie in einem Milieuschutzgebiet wohnen, also in einem Gebiet mit sozialer Erhaltungsatzung, können Sie direkt bei Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung nachfragen. In größeren Städten sind dafür meist die Stadtentwicklungs-, Stadtplanungs- oder Bauämter zuständig. In kleineren Kommunen übernimmt oft das Bürgeramt oder die Gemeindeverwaltung diese Aufgabe.
Hier sind einige Wege, wie Sie an die Information kommen:
- Website Ihrer Stadt oder Gemeinde: Viele Kommunen stellen interaktive Karten oder Listen mit den ausgewiesenen Milieuschutzgebieten online bereit. Suchen Sie auf der offiziellen Website nach Begriffen wie „Milieuschutz“, „Erhaltungssatzung“ oder „Städtebaulicher Schutz“.
- Direkte Anfrage bei der Verwaltung: Falls Sie online nichts finden, kontaktieren Sie Ihr zuständiges Amt per E-Mail oder Telefon. Falls Sie nicht wissen, welches Amt zuständig ist, hilft Ihnen das Bürgeramt weiter.
- Mietervereine und Initiativen: In vielen Städten gibt es Mietervereine oder wohnungspolitische Initiativen, die Informationen zu Milieuschutzgebieten bereitstellen und Ihnen gegebenenfalls weiterhelfen können.
Es lohnt sich, das herauszufinden! Wenn Ihr Haus in einem Milieuschutzgebiet liegt, gibt es unter Umständen Schutzmechanismen gegen Umwandlungen in Eigentumswohnungen, Luxussanierungen oder übermäßige Mieterhöhungen. Die Regelungen und die Praxis können in den unterschiedlichen Kommunen deutlich voneinander abweichen.
Beispiel: Berlin, Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg
Laut einer Auswertung des „Tagesspiegel“ wurden in diesem Innenstadtbezirk seit 1993 knapp 30 % der Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Nach einer Studie der asum GmbH sind im Bezirk inzwischen 48 % der Flurstücke aufgeteilt. Der Anteil der Eigentumswohnungen in Friedrichshain-Kreuzberg dürfte somit zwischen 35 % und 40 % liegen. Das bedeutet: Weit über 100.000 Menschen leben in Eigentumswohnungen, und den wenigsten davon gehört ihre Wohnung.
Im Bezirk sind die meisten Viertel Milieuschutzgebiete. Aber auch hier wurden vor der Einführung des fast vollständigen Aufteilungsverbots (am 6.8.2021) sehr viele Mietshäuser in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Alle davon Betroffenen haben eine Schutzfrist von 7 Jahren, in denen die Eigentümer der aufgeteilten Mietshäuser die Wohnungen nur an die Mieterinnen und Mieter verkaufen dürfen. Diese Frist begann mit dem Zeitpunkt der Aufteilung, aber die allermeisten Mietenden wissen nichts davon. Viele Mieterinnen und Mieter haben noch längere Schutzfristen, doch das kommt auf den Einzelfall an. Um die Menschen davon in Kenntnis zu setzen, dass sie sich über ihre Lage bewusst werden sollten, wurden in Friedrichshain-Kreuzberg alle Haushalte in aufgeteilten Häusern in Milieuschutzgebieten angeschrieben. Ähnliches geschieht auch in anderen Kommunen. All diese Mieterinnen und Mieter sollten ihren Fall aufklären.
In welcher Phase befinde ich mich?
Wir unterscheiden zwischen 4 Phasen der Betroffenheit. Mit jeder Phase steigert sich das Risiko, die eigene Wohnung durch eine Eigenbedarfskündigung zu verlieren. Für jede der vier Situationen wurde deshalb eine Forderung aufgestellt, die vor dem Eintritt in die nächste Phase schützen soll.
Gegenseitige Hilfe anbieten und annehmen
Wenn Sie anfangen, die Informationen zum Thema Aufteilung und Milieuschutz für Ihr Haus zusammenzutragen, sprechen Sie mit den anderen Mieterinnen und Mieter im Haus. Informationsaustausch unter Betroffnen kann Ihnen und anderen weiterhelfen.
Warum ist das so kompliziert?
Die Informationspflichten gegenüber Mieterinnen und Mieter sind nicht ausreichend. Immer wieder geraten Mietende in Schwierigkeiten, weil sie gar nicht wussten, in welcher Lage sie sind. Wir fordern umfassende Informationspflichten für Vermieter und mehr Möglichkeiten für Kommunen.
