Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht automatisch wirksam ist – selbst dann nicht, wenn der Eigenbedarf tatsächlich besteht und zugunsten der Tochter eines Eigentümers geltend gemacht wird. In dem entschiedenen Fall scheiterte die Kündigung an der gesetzlichen Kündigungssperrfrist nach der Umwandlung in Wohnungseigentum.
Worum ging es in dem Fall?
In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es um ein Mehrfamilienhaus, das in Eigentumswohnungen aufgeteilt worden war. Eigentümer:innen waren mehrere Mitglieder einer Familie, organisiert in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Eine der Wohnungen war vermietet.
Nach der Umwandlung versuchten die Eigentümer:innen, Eigenbedarf gerichtlich durchzusetzen – zugunsten der Tochter eines der Gesellschafter. Dabei handelte es sich nicht um einen vorgeschobenen Bedarf: Die Tochter war selbst Teil der Eigentümerstruktur und sollte die Wohnung tatsächlich nutzen. Dennoch scheiterte die Kündigung.
Warum die Kündigung keinen Bestand hatte
Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass in diesem Fall die gesetzliche Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) greift. Diese Sperrfrist schützt Mieter:innen nach der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für mehrere Jahre vor Kündigungen wegen Eigenbedarfs.
Entscheidend dabei: Diese Schutzregel gilt auch dann, wenn alle Eigentümer:innen derselben Familie angehören – und auch dann, wenn der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich besteht.
Mit anderen Worten: Selbst berechtigter Eigenbedarf darf nicht automatisch durchgesetzt werden, wenn gesetzliche Schutzfristen greifen.
Was dieses Urteil für Mieter:innen bedeutet
Das Urteil macht deutlich, dass Eigenbedarfskündigungen keine Formsache sind. Auch in Fällen, die auf den ersten Blick eindeutig erscheinen, können rechtliche Schutzmechanismen wirken.
Für Mieter:innen, die von einer Eigenbedarfskündigung bedroht sind, bedeutet das:
- Jede Kündigung sollte sorgfältig rechtlich geprüft werden.
- Auch berechtigter Eigenbedarf kann rechtlich unzulässig sein.
- Gesetzliche Schutzregeln können greifen – insbesondere in aufgeteilten Häusern.
- Gegenwehr ist nicht aussichtslos, sondern kann sich lohnen.
Frühzeitig absichern – besonders in aufgeteilten Häusern
Gerade Mieter:innen in aufgeteilten Häusern sollten frühzeitig für ihre rechtliche Absicherung sorgen. Dazu gehört vor allem der Zugang zu qualifizierter Beratung und Rechtsschutz – etwa durch die Mitgliedschaft in einem Mieterverein mit Rechtsschutzversicherung.
Quellen zum Urteil
